Usucapione: possibile nella locazione?

L’inquilino può acquistare l’immobile per usucapione? Cos’è l’interversione del possesso? Come dimostrare di essersi comportati come proprietari?

 

Chiunque possiede l’immobile in modo pacifico, ininterrotto e non clandestino per almeno vent’anni può diventarne proprietario a tutti gli effetti tramite usucapione.

Ciò può verificarsi anche nella locazione ma a condizione che il locatario si comporti, non come detentore di cosa altrui,  ma come vero e proprio possessore. Occorre quella che, in termini tecnici, viene definita interversione del possesso. Per capire di cosa stiamo parlando, procediamo con ordine.

Per diventare proprietari di un bene immobile tramite usucapione, occorrono determinati requisiti:

1) il possesso dell’immobile da parte di colui che intende usucapirlo (cosiddetto possesso utile a usucapire). Il possesso deve essere:

– non vizioso, cioè non acquisito con violenza o clandestinità;

– continuo e ininterrotto per un determinato periodo di tempo.

2) il decorso del tempo: l’usucapione di beni immobili si realizza con il decorso di vent’anni, in cui il soggetto interessato ha posseduto il bene in modo pacifico, ininterrotto e non clandestino.

Come provare l’usucapione

I requisiti sopra descritti devono essere dimostrati in giudizio in modo da ottenere la sentenza dichiarativa dell’avvenuto trasferimento della proprietà del bene per effetto dell’usucapione. Ma come si dimostra il possesso pacifico e ininterrotto?

L’interessato deve dimostrare il compimento di varie condotte dalle quali si desume che egli si è comportato, per almeno vent’anni, come se fosse stato il proprietario del bene: per esempio, effettuando lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria, pagando le imposte sulla proprietà, utilizzando l’immobile senza corrispondere alcun canone al reale proprietario a titolo di locazione, affitto o comodato.

Cos’è l’interversione del possesso?

Una recentissima sentenza della Cassazione [1] ha analizzato la possibilità che l’inquilino acquisti la proprietà dell’immobile locato attraverso l’usucapione.

Ciò può verificarsi quando l’inquilino si comporta non più come tale, cioè come semplice detentore dell’immobile altrui, bensì come vero e proprio possessore, al pari di come farebbe il proprietario.

In tali ipotesi si realizza la cosiddetta interversione del possesso, cioè il mutamento della detenzione in possesso coincidente all’esercizio del diritto di proprietà. A partire da tale momento, decorrono i termini necessari per l’usucapione.

Nel passaggio dalla detenzione al possesso ai fini dell’usucapione occorre però un requisito ulteriore, non bastando la volontà interna del soggetto di possedere come proprietario (animus possidendi).  La legge [2] richiede, infatti, una manifestazione esterna del mutamento in questione; essa può consistere in una causa proveniente da un terzo o nell’opposizione del detentore contro il possessore. Cosa significa?

Per causa proveniente da un terzo si intendono tutte le ipotesi in cui il mutamento da detenzione in possesso è dovuto all’intervento di un soggetto terzo rispetto al possessore e al proprietario. È il caso, per esempio, di un soggetto che afferma di essere il reale proprietario del bene e trasferisce il proprio diritto al detentore.

La Cassazione ha precisato che per “causa proveniente da un terzo”, si deve intendere qualsiasi atto di trasferimento del diritto idoneo a legittimare il possesso, indipendentemente dalla perfezione, validità, efficacia dell’atto medesimo.

Per opposizione del detentore si intende, invece, la comunicazione al proprietario, mediante atto giudiziale o stragiudiziale, dell’intenzione di continuare a tenere la cosa non più quale mero detentore, bensì come possessore.

Dunque, l’interversione del possesso non può avvenire mediante un semplice atto di volizione interna ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore, dalla quale si desume che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio.

Tale manifestazione deve essere rivolta specificamente contro il possessore, in maniera che questi sia posto in grado di rendersi conto dell’avvenuto mutamento e reagire di conseguenza.

Per provare l’interversione del possesso ai fini dell’usucapione, occorre allora dimostrare che, a partire da un determinato momento (coincidente con l’intervento di un terzo che ha trasferito il possesso oppure con la data di comunicazione al proprietario dell’intenzione di possedere in nome proprio) si è iniziato a possedere il bene in nome proprio (al pari di un proprietario) e non più come detentore di cosa altrui.