L’introduzione in Italia dei titoli di proprietà “leasehold” consentirebbe allo Stato di ridurre il debito pubblico realizzando il valore finanziario corrispondente alla vendita tradizionale pur mantenendo i diritti di proprietà sugli immobili

Di Staefano Fugazzi

È la sfida delle sfide: riportare il debito pubblico al di sotto del 100% del PIL per rilasciare risorse allo sviluppo del Paese. Secondo gli economisti di Deutsche Bank, è possibile conseguire questo ambizioso target agendo sul fronte delle privatizzazioni. Nel rapporto “Guadagni, concorrenza e crescita” redatto nell’ottobre 2011 e diffuso a mezzo stampa lo scorso giugno, l’unità di ricerca della banca tedesca non si limita, tuttavia, a consigliare all’Italia la riduzione del debito pubblico razionalizzando il portafoglio di partecipazioni statali, ma suggerisce anche l’allestimento di un imponente piano di dismissione di beni immobiliari. Riportando alcune recenti stime della Cassa Depositi e Prestiti (CdP), Deutsche Bank è, infatti, dell’avviso che il 10 per cento del patrimonio immobiliare statale possa essere immediatamente venduto, generando introiti pari ad almeno 50 miliardi di euro. 

I PRINCIPALI OSTACOLI ALLA DISMISSIONE DEL PATRIMONIO DEMANIALE

I governi che si sono susseguiti alla guida del Paese nel corso dell’ultimo ventennio non hanno, tuttavia, agito in maniera incisiva su quest’ultimo fronte. I motivi sono noti. In primo luogo, la cessione di asset immobiliari non solo ridurrebbe l’attivo dell’azienda-Stato, ma smantellerebbe con esso un sistema di potere legato alla gestione di tale patrimonio. Vi è, inoltre, un problema di natura contabile. Per portare il debito pubblico al di sotto del 100% del PIL, sarebbe necessario allestire nell’arco di pochi mesi un imponente piano di dismissione collocando sul mercato immobili per un controvalore superiore ai 100 miliardi di euro, uno scenario irrealizzabile nel contesto macroeconomico corrente. Se si decidesse, infatti, di vendere alle valutazioni attuali, lo sconto sul prezzo teorico sarebbe troppo penalizzante e si incorrerebbe nel rischio non solo di realizzare minori entrate, ma anche di consegnare in mani straniere una parte rilevante del patrimonio pubblico.

 

INTRODURRE I “LEASEHOLD” DEMANIALI PER VALORIZZARE I PATRIMONI IMMOBILIARI E ARTISTICI ITALIANI

È pertanto imperativo ricercare soluzioni alternative alla dismissione (e alla svendita) degli immobili demaniali. Secondo Rainer Masera, ex ministro del Bilancio e Programmazione Economica del Governo Dini, e Giuseppe Bivona, ex dirigente di Goldman Sachs e Morgan Stanley, lo scoglio può essere superato introducendo in Italia i titoli di proprietà “freehold” e “leasehold”.

La distinzione degli immobili demaniali fra “freehold” – il diritto sulla proprietà immobiliare pieno e assoluto – e “leasehold” – il diritto sulla proprietà immobiliare per un determinato numero di anni (generalmente tra i 50 e i 99 anni) – consentirebbe allo Stato (il “freehold”) di realizzare pressoché interamente il valore finanziario corrispondente alla vendita tradizionale pur mantenendo i diritti di proprietà sugli immobili di particolare pregio o valore storico e simbolico.

Considerato l’elevato valore storico di una parte delle proprietà immobiliari demaniali, l’introduzione dello strumento del “leasehold” non solo genererebbe un importante ritorno economico, ma darebbe nuovo impeto al turismo italiano, incoraggiando la preservazione di edifici e opere artistiche attraverso la realizzazione di poli museali privati.

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