Come tutelare la casa da Equitalia?

Contro il pignoramento di Equitalia per le cartelle di pagamento scadute: fondo patrimoniale, donazione o vendita dell’immobile? C’è un sistema più sicuro ed economico, ma occhio al reato di sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte.

Quando arriva una richiesta di pagamento per cartelle esattoriali, il primo pensiero va alla casa e alla possibilità che Equitalia possa espropriarla: il patrimonio degli italiani è tutto nel mattone ed è chiaro che si tenti qualsiasi espediente pur di evitare che i risparmi di una vita vengano bruciati da una dichiarazione dei redditi errata, da un’attività commerciale andata male, da una situazione di temporanea difficoltà economica. Come tutelare la casa da Equitalia è dunque una delle preoccupazioni principali che affliggono chi ha debiti verso lo Stato ed è stato già raggiunto dalla notifica delle famigerate cartelle di pagamento.

La cosa migliore da fare, in questi casi, più che affidarsi al “fai da te” e a internet, è rivolgersi a un consulente legale, esperto in tutela dei patrimoni e in riscossione esattoriale, che possa consigliare le giuste mosse. In questa scheda, tuttavia, vogliamo darvi alcune basilari informazioni che potrebbero aiutarvi a non commettere passi falsi e ad avvicinarvi, nel modo più informato possibile, al problema della tutela della casa e del vostro patrimonio immobiliare. Partendo però da una fondamentale premessa: il problema si pone solo per chi ha maturato un debito superiore a 120.000 euro, poiché solo a partire da tale cifra Equitalia può pignorare la casa del contribuente. Per debiti inferiori a 120.000 euro e superiori a 20.000 euro, invece, ci può essere tutt’al più il rischio di un’ipoteca che, tuttavia, come si vedrà, non è un rischio così grave come potrebbe apparire.

Il fondo patrimoniale per tutelare la casa da Equitalia?

Fino a qualche anno fa, gli italiani erano soliti ricorrere al fondo patrimoniale per costituire una barriera nei confronti dei creditori, ivi compresa Equitalia. Difatti, il fondo patrimoniale – almeno sulla carta – garantisce il titolare dell’immobile da eventuali pignoramenti per debiti contratti per scopi non attinenti ai bisogni della famiglia. Tutti i debiti che, invece, hanno causa in spese fatte per venire incontro alle necessità familiari consentono di aggredire gli immobili, anche se inseriti nel fondo.

Questo sistema, però, è stato via via sgretolato dalla giurisprudenza e dal legislatore che hanno decretato il definitivo tramonto del fondo patrimoniale, rendendolo quasi inutile, specie quando il creditore è Equitalia. Come abbiamo spiegato più analiticamente nell’articolo: “Abolito di fatto il fondo patrimoniale”, la giurisprudenza ha ampliato la definizione di “bisogni della famiglia”, facendovi rientrare anche i debiti per tasse non pagate; col risultato che Equitalia non incontra nel fondo patrimoniale un ostacolo all’avvio del pignoramento: anche se sono passati cinque anni dall’atto notarile, l’esecuzione forzata resta sempre possibile (leggi “Chi non paga le tasse perde la casa nel fondo patrimoniale”).

Simile al fondo patrimoniale, ma con un meccanismo più complesso e costoso, è il trust che si giustifica solo per patrimoni immobiliari di una certa consistenza. Con il trust si cede la proprietà degli immobili a un soggetto fiduciario, con il compito di amministrarli e restituirli entro un determinato termine. In tal modo, fuoriuscendo la proprietà del bene dal patrimonio del contribuente, l’immobile non può essere pignorato.

Tuttavia, come il fondo patrimoniale, anche il trust è suscettibile direvoca entro cinque anni dalla sua costituzione se il debito con l’erario era già sussistente al momento della sua costituzione. Inoltre, lo strumento non si conforma ad essere utilizzato dalla famiglia media con debiti di medio importo e un patrimonio immobiliare modesto.

Vendere o donare l’immobile per sottrarlo al pignoramento di Equitalia?

Spesso, pur di non farsi pignorare la casa di famiglia, si ricorre alla vendita o alla donazione a un familiare. Questi due sistemi, per quanto in teoria validi, presentano una serie di problematiche.

Per quanto riguarda, in particolare, la donazione si possono prospettare le seguenti difficoltà:

• l’individuazione di un parente di fiducia che si presti all’intestazione dell’immobile e che sia disposto a riconoscere tacitamente (nei fatti) l’altrui proprietà;
• il problema della successione in caso di morte del beneficiario: se questi muore prima dell’effettivo proprietario dell’immobile, il bene passa ai suoi eredi e questi potrebbero disconoscere gli accordi segreti che vi erano tra donante e donatario (si pensi all’ex moglie divorziata con il cui, tuttavia, il marito abbia intrattenuto un ottimo rapporto; si pensi al fratello che è sposato con figli, ecc.);
• l’inutilità nei primi 12 mesi: con una recente riforma, si è disposto che se il pignoramento immobiliare viene trascritto nei pubblici registri entro un anno dalla donazione, esso prevale. In buona sostanza, anche se la casa è stata donata, Equitalia può pignorarla ugualmente se si è mossa nei 12 mesi successivi al rogito. Superato l’anno, invece, tale potere viene meno;
• la revocatoria della donazione: nei primi cinque anni, Equitalia può far revocare la donazione (pignorando l’immobile) se dimostra che essa è avvenuta in frode ai creditori (ossia dando prova che il contribuente non aveva altri beni da aggredire di pari o simile valore). Dopo cinque anni, l’atto non può più essere revocato. La revocatoria può essere esercitata anche nel caso di venditadell’immobile, ma in tale ipotesi l’azione è più difficile poiché Equitalia deve dare anche prova che il terzo acquirente fosse consapevole del pregiudizio che l’atto di disposizione arrecava ai creditori. Quindi, sotto questo aspetto, la vendita è più sicura;
• il rischio di un’incriminazione penale: se il debitore, dopo la donazione della casa, non ha altri beni da pignorare e il suo arretrato con Equitalia supera 50.000 euro, commette il reato disottrazione fraudolenta alle imposte. Tale reato però scatta solo se il debito si riferisce all’IVA e alle imposte sui redditi (v. Irpef) e non, ad esempio, per IMU, TARI, ecc. Leggi “Chi dona la casa compie sottrazione fraudolenta”;
• i costi notarili dell’atto e le conseguenti imposte da pagare.

Per quanto invece riguarda la vendita, i problemi che possono porsi sono:

• il necessario trasferimento del denaro dall’acquirente al venditore: oggi le regole sull’antiriciclaggio e sulla tracciabilità dei pagamenti impongono che ogni trasferimento di moneta avvenga tramite assegni o bonifici bancari. Quindi è necessario che il trasferimento del denaro pagato per il prezzo appaia pubblicamente e non sia una semplice simulazione;
• i costi notarili e le conseguenti imposte che il venditore deve pagare per via dell’incremento del reddito per la cessione dell’immobile;
• anche in questo caso, come sopra, si pone il problema del reato disottrazione fraudolenta alle imposte, con i limiti appena visti;
• la revocatoria è esperibile, come nel caso di donazione, anche nei confronti della vendita, ma qui – come già anticipato – il creditore deve fornire una prova in più che potrebbe complicargli la vita: la dimostrazione della conoscenza, da parte del debitore, della frode al creditore.

Avere un solo immobile intestato

Ci siamo riservati, alla fine dell’articolo, la trattazione del sistema forse più semplice e meno costoso per tutelare la casa dal pignoramento di Equitalia: fare in modo che essa sia “l’unica casa”. Ma procediamo con ordine.

La legge ha istituito quello che viene comunemente chiamato “divieto di pignoramento della prima casa”. In realtà, così detto, si tratta di una definizione impropria poiché il divieto non è nei confronti della “prima” ma della “unica” casa (per maggiori informazioni leggi: “Pignoramento prima casa: quando è possibile?”). In buona sostanza a Equitalia (e non anche agli altri creditori come, ad esempio, le banche) è vietato il pignoramento sull’immobile se esso:

• è l’unico di proprietà del contribuente-debitore;
• è adibito a civile abitazione;
• non è di lusso;
• il contribuente vi risiede.

Il divieto riguarda solo il pignoramento e non l’iscrizione dell’ipoteca, la quale invece è sempre possibile, purché il debito sia superiore a 20mila euro.

Quindi, se il debitore vende tutti gli immobili o le quote di immobili a lui spettanti, lasciando a sé intestata solo la casa di residenza, egli l’avrà tutelata – nel migliore dei modi – da ogni possibile pignoramento di Equitalia, senza doverla necessariamente vendere, donare o inserire nel fondo patrimoniale.

Per esempio, immaginiamo il caso di Tizio che abbia la proprietà di una casa e, un giorno, eredi il 30% di un immobile per successione ereditaria. La prima e unica casa diventa, che prima del lascito era impignorabile, dopo l’accettazione dell’eredità non lo è più. Così il contribuente dovrà vendere la sua quota per rimanere con un solo immobile intestato ed evitare che su di esso possa arrivare il pignoramento di Equitalia.

Mantenere il debito al di sotto di 120.000 euro

In ultimo, ricordiamo che Equitalia ha il potere di avviare ilpignoramento immobiliare solo se il suo credito supera 120mila euro. Se quindi il contribuente esegue parziali versamenti solo al fine di ridurre tale importo (versamenti che, benché non corrispondenti all’intero debito, Equitalia non può rifiutare) avrà escluso il rischio del pignoramento.

FONTE: La legge per tutti